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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 每平6万5,18秒卖光,谁在县城买几千万的豪宅?说中国房价跌的看看,拿火柴盒跟加拿大房子比的瞧瞧。中国真正的房子跌过吗? 每平6万5,18秒卖光,谁在县城买几千万的豪宅?说中国房价跌的看看,拿火柴盒跟加拿大房子比的瞧瞧。中国真正的房子跌过吗?

    https://info.51.ca/articles/1352616?from=51hp



    18秒抢空

    直到三个月后,李维斯还是忘不了那个激动人心的场景。开盘倒计时一结束,用手机线上抢房的人手指翻飞,大屏幕上的空白位置,迅速被买家名字占据、填满,只用了18秒,喜报跳出——“恭喜万境观云成功售罄!”

    提前预约购房的有三百多人,但一期放出的楼盘只有78套,“很容易抢(空)的”,作为义乌顶级豪宅的营销负责人,李维斯语气里不乏得意。

    很难想象,楼市整体低迷的时候,豪宅市场却异常火爆,尤其是县城顶级豪宅,成为竞相追逐的对象。6月24日,万境观云开盘,这是一座位于义乌主城区的豪宅楼盘,一期开发的联排别墅单价6.5万元/平方米,总价一千多万元至三千多万元不等,每栋别墅都是建筑面积约220至500平方米、层高4米的户型。

    ▲万境观云别墅外观。图 / 八都房产

    楼盘还在开发的时候,李维斯就充满了期待,“这个项目肯定不会赔”。此前,他所在的八都房产一直没有设置售房部,今年三月,公司特地花了一百多万元搭了个临时展厅,里面只有简单的房子模型。可即便是临时的,每天都会有两三百组客人光顾询问,周末人更多。

    想抢到万境观云的房子,不仅要在选房时拼手速,还得拼人脉。很早就有消息放出,万境观云还会放出第二批房子,房屋预售证九月份下来,第一批房子刚卖空,就有人托关系找到李维斯,“第二批一定要买到”。

    县城被争抢的顶级豪宅不止这一处。今年五月,义乌另一处顶级豪宅凤起潮鸣,推出88套合院别墅参与摇号,不到两个小时全部售空,首次开盘销售额突破20亿元。

    比起万境观云,凤起潮鸣的别墅要更贵,总价最高的一套达到了四千多万元,最便宜的总价也超过1500万。根据开发商绿城官方发布的数据,自开放以来,尽管每日限席100组参观,但到访客户数量远超预期。

    买房需要预先登记,而且登记时要冻结200万元资金,才能成为意向购房人。摇号当天,325组递交了申请,售房部还专门请了公证处来公证,当天摇号的中签率仅为27%。也就是说,大部分人想买都买不到。

    ▲凤起潮鸣别墅实景图。图 / 义乌绿城

    不只是义乌,位于江苏无锡的县级市江阴,别墅的销售表现也相当不错。比如高端别墅项目“建发天敔湾”,2023年的销售套数占据了江阴市500万元级别墅成交套数的32%,在千万级别墅成交套数占比更是达到55.5%。

    在李兰兰印象中,县城的豪宅似乎一直都很抢手。她住在四川省简阳市,做过各种生意,开过美容院,卖过化妆品,后来把重心逐渐转为卖沙石等建筑用料。疫情爆发前几年,房地产投资还在火热年代,在简阳当地,也有不少楼盘拔地而起。

    和一、二线大城市的房地产投资不一样,在县城,靠谱的开发商往往只有那么几家,而县城的房子交易市场,往往也是个熟人社会。邻居亲友们凑在一起,热门楼盘的新动向都聊出来了。

    李兰兰记得,2019年,简阳一家靠谱的开发商拿到一块地,要规划成别墅楼盘。那套楼盘的购房流程是:有意向的买家要先付几十万元交一笔定金,这样才算有购房资格,“排上队了”。等到楼盘开售,排队的人可以自动放弃不买,但只有事先排队的人才有资格买。

    熟识的几个邻居全都早早地交了定金、排好队,哪怕那时李兰兰还没有任何换房计划,但也决定“先排着再说”。到了临时搭建起来的售房部,才发现相当火爆,开了十几个窗口,每个后面都排了很长的队伍。

    李维斯在房地产行业闯荡近二十年,他把买排屋的人大致分成了两类——本身不缺钱的生意人,和怀揣别墅梦想的普通人。而万境观云不论是环境布景还是宅屋细节,似乎都把客群精准锁定在了前者。

    一般来说,别墅楼盘都设有示范区,购房人可以参观了解别墅的建筑风格和居住环境,这也相当于整个楼盘的门面。为了打造万境观云的门面,八都房产花了将近1.6亿,打造出一块建筑面积约28000平方米的顶奢示范区。

    细节也很讲究。李维斯记得,为了选出配得上门面的树,公司老板特地带着景观团队到日本走访各地,从万余棵候选松树里,反复对比高度、分枝点等细节,最终选了6颗日本三河龙鳞黑松,每棵价格都在85万元人民币左右。

    ▲万境观云日本黑松置景。图 / 义乌十八腔

    钱的流向

    和顶级豪宅的火爆相比,县城整体楼市一度体感冰冷。

    除了万境观云的项目,李维斯还负责销售大平层、普通住宅等户型,但如今,县城普通住宅很难卖得动,“几乎没有人买刚需房了”,而那些手里有钱想要投资的人,面对一降再降的房价,都不敢入手。

    从今年年初开始,义乌的房价就一直在降。就拿义乌商贸城附近的滨江福田里来说,此前最高能卖到三万多元一平方米,可如今再看,“没细算,但一万八应该能拿下”。成交量也一直在下跌。在房产圈,有一个“金九银十”的说法,这两个月通常被视为房地产的销售旺季,但今年,中介们一直期待的金九银十似乎也有些凉。义乌的房价普遍跌了25%,“一个首付直接跌没了”。

    但与此同时,县城最有购买实力的人,尤其是江浙沪等经济发达地区的县城富豪,买的房子却越来越大。

    胡昱啸平时做房地产自媒体,也会带客户看房,他研究过从2018年至今,浙江人买房的取向变化。浙江人喜欢投资房地产赚钱,在2021年以前,整个浙江市场流通最多的房子,都以小户型为主。那时,几乎所有人都觉得,不管怎么政策如何调整,县城的房价只会越来越高。做生意或者手头有闲钱的人都会买房,而且一般都是120平方米以下,最大不会超过140平方米,因为这个面积的房子,“总价可控,几百万就能拿下”,还能赚。

    2021年是个分水岭。胡昱啸发现,在那之后,浙江县级市场开始频繁出现两百到四百平方米的大户型房子。不少大户型楼盘一抢而空,有个项目三百多套房,没有任何宣传,可一期开盘还是直接卖爆,“连一楼二楼都抢”。

    到了眼下,那些曾经吃香的大平层也不好卖了,有做中介的朋友和他抱怨,“大平层根本卖不动”,偶尔他们会闲聊起房价走向,很多朋友都觉得,“可能会崩”。相当一部分有钱人把目光投向了更大的豪宅别墅,还得是地理位置最优越的那种,位于城郊的别墅“也不会有人买”。

    万境观云就是一个最好的例子。

    义乌最核心的地方是商贸城,无数老板们以商贸城为原点,把生意做到全国甚至全球。而万境观云离商贸城的直线距离只有1.6千米,车程两分钟,“电商老板大咖肯定喜欢,回来还能睡个午觉”。凤起潮鸣也一样,占据的都是义乌老城区最核心的位置。

    ▲万境观云项目区位图。图 / 八都房产

    对于行业内人士来说,这块地的含金量要更高。以前的排屋都建在乡镇或者市区边缘,市中心从来没有相应的土地供应。在李维斯看来,如今政府放出这块低密度排屋用地,可遇不可求的,“相当于北京二环边上的地,20年才放出这么一块”。

    对于县城有钱人来说,购置顶级豪宅还有更深层次的考虑,这也许是钱为数不多能流向的地方。别墅虽然比较难流通,但在如今的房地产市场,还算抗跌。生意好做的时候,富商们想的是用更少的钱投资房子,流动性高、风险小;但到了艰难时刻,尽可能保证资产不会严重缩水,成了唯一的选择。

    李季刚做豪宅设计十多年,主要面向浙江金华和周边县级市的客户,时常会聊起这些年的生意走向。有一个客户不久前刚在金华周边的县城购置了排屋别墅,前几年生意做得很大,单量也还算稳定,但这两年利润明显下滑,原本一百万元的单子能赚十万元,如今只能赚六七万元。

    好在他还存了些家底,但考察了很长时间,都没找到合适投资的赛道,索性买套别墅,“至少保值效果比较好”。

    虽然花费不菲,但对于有些在县城置业的人来说,别墅似乎成了“更具性价比”的选择。

    张恒逸在浙江诸暨做纺织生意,原本一家四口住在一套三室两厅的住宅,随着两个女儿长大,他打算换一套更大的房子。他看房的经历,是一个眼光不断抬高的过程——起初,只想买一个预算五百万元左右的大平层,但看了几套后,他想,大平层依然在一个楼层,再加几十万就可以买复式了。

    又看了几套复式,中介敏锐地捕捉到他的心思,开始给他推荐别墅,“也是再加几十万的事,还能保值”。结果看着看着,他心一横,“干脆一步到位买排屋”。最终,张恒逸在前年花了680万元买了一栋诸暨二环内的排屋,比原来的预算多了近两百万元。

    也曾有人抱着投资的心态买排屋。最初排队交完钱,李兰兰还想着等房子下来了,价格说不定还会涨,她可以买一套后再转手卖掉,“没准还能赚点”。

    ▲排屋别墅。图 / 视觉中国

    圈子

    对于购置豪宅的人来说,豪宅本身就是一张名片,一份社交资本,买下一座县城豪宅,也意味着跻身一个新圈层。

    从营销阶段开始,县城豪宅就很注重圈子文化。卖普通住宅时,李维斯作为开发商方,只需要对接链家、我爱我家等中介,但是豪宅营销是另一套逻辑,讲究策略和人脉。

    万境观云刚立项的时候,李维斯就找到义乌各商会、协会的熟人,先打听一圈目前最赚钱的行业,锁定好要打通的圈层,然后再有针对性地约重要的销售对象,拉饭局推销房子。

    李维斯和客户经常聊起目前的生意情况。有个客户,专门做中东市场的外贸,早些年生意一直平平,可就是最近这三年,“生意起手(变好)了”。而那些主要做欧美市场的人,生意反而没了声响。李维斯在心里得出一个结论:电商这一块,目前中东赛道赚钱,老板们来钱快、投资也大方,欧美赛道则差点意思。

    万境观云和其他的豪宅有所不同,房子的价位更高,“得找义乌最有影响力、最有话语权的大人物才行”。一场饭局二十多人,每个人都会先自报家门,把手头的项目介绍一下。自报家门也有讲究,“态度要不卑不亢,点到为止”。

    去之前,李维斯就摆正了心态:不是为了当场卖出几套房子,主要是让大家知道,这个项目的未来买家“都是上千万的身家”,把它打出去。每次开口,李维斯只大体介绍万境观云项目的位置和风格,等有人真的问起,再详细说明来路。

    圈层营销的确奏效。开盘前,有不少人通过饭局里的人找到李维斯,想要买房,“感情明显更深一层”。一个个饭局就像是高端私域,从去年开始,李维斯几乎每周都有三四场饭局。

    县城豪宅的圈子化,还体现在装修风格上。

    李季刚最近接到一单生意,装修新豪宅的同时,还要把原本的旧豪宅重装。旧别墅是十多年前的房子,一进到屋里,他就下意识地感叹:“真是富丽堂皇。”整个房子通铺大理石,一楼、二楼的柱子都是玉石做的,欧式的旋转楼梯,巨大的水晶吊灯,“估计当时一个就得好几万”。但以目前的审美眼光看过去,满屋都是线条,各种繁复的元素堆叠在一起,显得既奢华又杂乱。拆除软装时,还有工人开玩笑说,“像进了KTV。”

    ▲欧式豪华装修。图 / 视觉中国

    如今,富豪们倾心的风格明显变了,原先崇尚欧式风的,都想换成新中式或者现代风,核心宗旨就是减少复杂的线条。而地级市和县城的装修风格也不一样。李季刚在给金华市的豪宅装修时,发现很多业主都是年轻的富二代,想走极简风,最好天、地、墙看上去一个颜色,家具也只有两、三种元素,“看上去满屋子一尘不染”。

    但到了县城,虽然也想简约,但得“简中带奢”。李季刚发现,县城豪宅的业主普遍年纪更大,不能接受“什么都没有”的简约,而且所在地区不同,业主们对“奢”的要求也有所不同。义乌小商品行业发展最好,很多业主对家具中饰品的要求很高,质感和审美都要在线;东阳的红木最出名,那边的业主就很喜欢往家里搬红木家具;而永康最出名的是石材,永康的客户也更注重石材的高级感,有很多大理石的元素。

    ▲红木家具。图 / 视觉中国

    买下豪宅,也意味着挤进了圈子,但同时,人们在买下豪宅的那一刻,也在被圈子规训。张恒逸起初装修时,提前定了两百万的预算,可到了实际装修时,他发现,两百万根本打不住。

    虽然装的是自家的房子,但张恒逸总是会不自觉地考虑“别人怎么看”。就拿空调来说,最开始,张恒逸看了一圈国产品牌,全屋中央空调加挂机,只要花七万多元。但他转念一想,周围住的邻居们都有头有脸、工作体面,如果来家里做客,空调的牌子很明显就能看到,得用一个配得上排屋的进口大品牌,这一调整,光空调的价格一下就涨到18万。

    这样的考虑,几乎贯穿了整个装修进程。选沙发时,本来定的全屋沙发总预算是15万,一个知名品牌的沙发两万多一张,质感也不错。可再转头一看,五万多一把的定制沙发明显要更高级,“排屋都住上了,(预算)超点就超点”,一通升级,27万又花出去了。

    张恒逸觉得脑子里总有一个声音在回荡,“排屋都住上了,(用的牌子)就别太蹩脚”。在这样的理念下,这里多加了七八万,那里又多了五六万。排屋的装修项目本来就多,更细节的全屋定制还没开始,张恒逸已经花掉两百万了。

    变化发生得太快

    从买下豪宅到交房、装修,中间通常会经历好几年的时间。很多人没有预料到,环境的变化会如此迅疾。

    刚在四川简阳买下那栋别墅时,李兰兰只想占个名额,等到房子开盘时,家里多了新成员。儿子念完书后决定回老家发展,又娶妻生子,人数一下变多了。李兰兰原本住的房子有些年头了,水管等设施都老化了,也没有电梯。她综合考虑了一番,刚好有购房名额,不如干脆买来自住。

    李兰兰和儿子把两家的房子卖掉,一起买下了一套排屋。但与此同时,李兰兰的生意也发生了变化。她主要卖沙石等建筑材料,疫情期间,很多项目都面临停工甚至烂尾,手里的订单一下少了一半多,收尾款也变得越来越艰难,客户一直拖。为了节约整体的开支,李兰兰决定把装修预算严格控制在300万元。

    装修时,只要能省的环节,李兰兰都会尽可能节省。生意没起色,她清闲下来就全天盯着,从请工人、找材料到监督工期,不少活都亲力亲为,省下一些人力成本。除此之外,材料也要省。李兰兰做建筑生意,认识很多建筑行业的朋友,买砖或者买石料都要比其他人便宜很多,“两三折就能拿到”。

    手头资金充裕时,很多困难都不会出现,但预算吃紧,李兰兰就得在自己的喜好、高质感用料和低价之间,做一个艰难的平衡。

    最磨人的是木料选择,李兰兰喜欢原木家具,最开始,她想把家里的柱子和门,都用原木打造。但木头的造价太高,为了把价格打下来,李兰兰发挥自己的从业优势,特地跑到广东、浙江等地的木材市场,挨个对比价格,做到心里有数。可好几个市场问下来,最便宜的一扇原木门也要一万多元,一听价格,李兰兰就知道,“搞不了”。

    ▲别墅原木大门。图 / 视觉中国

    最后,李兰兰只好选择平替——复合板,一扇门立省几千块。全屋算下来,能省下来好几十万元。哪怕复合板的光泽经不起细看,“质感和层次明显和原木不一样”,但李兰兰只能安慰自己,省下的钱还有别的用处。

    但即便严格控制了预算,李兰兰还是没能预料到环境的变化。她本以为,自己生意的现金流可以撑完装修期,没想到,这两年的大单几乎消失,生意吃紧得很,现金流根本不够付。不得已,李兰兰把家里最后一套房子也卖了,装修完成后,还欠着装修公司的钱。

    张恒逸一度觉得自己很幸运。他做了十几年的纺织厂生意,一直都在稳步上升。即使是在疫情期间,很多行业都停工停产,他的厂子因为生产口罩的弹力细带,单量暴涨,每天都有大批的货发走,“疫情期间还赚了三百万”。

    没想到疫情过后,生意受到了不小的影响。这两年,张恒逸接到的国外订单大不如前,尤其到了今年,足足少了90%,“几乎相当于没有了”。面向国内的纺织生意也不景气,人们好像没有以前那么爱买衣服了,这也影响到链条上的每一个环节,张恒逸的上下游“都没有生意”。

    他也开始有意识地控制装修预算,主要是在排面和性价比之间做平衡——看得见的地方考虑排面,看不见的考虑性价比。比如地砖,他绕过了四百多元一块的高端地砖,转而选择了两百多元一块的,因为地砖“没有logo,太贵别人也看不出来,没必要”。

    李季刚见过更多生意受到影响的豪宅业主。变化发生得比想象中快,也更难预料。一些不差钱的客户开始节约起装修预算,却依然想用高端材料,就会拜托李季刚多点优惠,其他的地方,也尽量都多省一点,“用钱明显更谨慎了”。

    除了预算减少,县城豪宅的购买者们,似乎还更加注重健康了。有位客户特别注重卧室的装修,对空调的要求格外高,不仅要控制温度和湿度,送风模式也有要求,“风要像羽毛一样轻抚在身上”。李季刚和客户一聊才知道,他平时用脑很多,这几年赚钱也不容易,经常神经衰弱,晚上也很难入睡。

    更多的不安,还需要通过一些神秘方式去安放。李季刚发现,近年来,几乎所有客户都更信风水,或者说,玄学的力量。有一次,他给一个客户的房子装了一半,结果请来风水师一看,发现整个房子都有问题,客户直接把进行了一半的装修拆了卖掉了。

    当生意越来越收缩,环境愈发无法掌控时,人们的期待也变得更加具体和落地。张恒逸眼下更希望:守好仅剩的国内市场,扎实地走好每一步,以及,客户们可以按时打款。至于房子未来会涨还是会跌,他已经不去想了。

    ▲豪宅生活。

    • 浙江哪还有什么县城,被骗了
      • 大多伦多金马蹄有县城?我们这里也叫Town。
    • 国内住别墅的人应该比普通加拿大人钱多很多才行。这些房子的维护不少花钱,否者时间长了,就破败了。
      • 要是尺价比火柴盒楼房还便宜呢?买得起谁愿意住火柴盒?
    • 新闻里国内烂尾别墅区不知道有多少个了。 +2
      • 中国烂尾的项目太多了,火柴盒不烂尾?商业楼不烂尾?别墅区烂尾不典型。
        • 那么啥样的房子才是【中国真正的房子】? +1
          • 我在国内的单位高管们都买的联排别墅,因为时间早,地理位置接近市区,现在已经算市内核心区了。定位较高,所以景观,物业维护的很好。这种很理想,但也不是一般人能住的起的。同期,同级别的高管,也有选择大平层的,240平米,地理位置顶级的,就在大公园附近。
          • 我其实想说,有人拿中国的火柴盒房子跟加拿大的土地房攀,说中国房价崩了加拿大也得崩,这是可笑的。就连中国的土地房也没有跌价 +1
    • 照这说法,统计加拿大的GDP只要统计rolian的人均40W即可,没有40W的不是真正的canadian. +2
    • 都是做生意的。。。义乌不是东北西北的小县城。。。
      • 义乌的火柴盒照跌不误。
    • 钢筋水泥房,比木结构好多了。
      • 木头房子上百年的都还在住人,钢筋水泥的火柴盒过三、四十年就要被炸掉了。 +4